QUIÉN PAGA LOS GASTOS HIPOTECARIOS

Hace unos días el Tribunal Supremo hacía pública su decisión definitiva sobre a quién corresponde la obligación de pagar los gastos hipotecarios, es decir, aquellos gastos derivados de la constitución de una “hipoteca”.

Como ocurrió con las cláusulas suelos, “Europa” impulsó un cambio de criterio en el Tribunal Supremo al respecto.

Así, con su sentencia 35/2021 de 27 de junio zanjab,a la dudas sobre a quién corresponde pagar los gastos hipotecarios.

A estas alturas nos parece innecesario seguir hablando de la nulidad de las cláusulas suelo, si bien las cláusulas suelo en los contratos con empresarios o autónomos merecen un tratamiento aparte.

Como no han sido pocos los “volantazos” sobre el asunto, os dejamos algunas aclaraciones a continuación.

 

Gastos hipotecarios

Como la mayoría sabréis a estas alturas, al formalizar la “hipoteca” se derivan una serie de gastos como:

• los costes de la escritura notarial en la que se recoge el contrato de préstamo hipotecario, los gastos de asesoría,
• los gastos derivados de la inscripción de dicha hipoteca en el Registro de la Propiedad, y
• y finalmente, el más importante de todos, los gastos relativos al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De todos los gastos de hipoteca, la cuota del impuesto va a ser siempre la más elevada:

 

En el caso de Galicia se corresponde con un 1% del capital prestado. Es decir, en el caso de una hipoteca media de 150.000€, la cuota del impuesto ascendería a 1.500€.

Pero no solo nos vamos a centrar en la cuota del impuesto por ser la más la elevada, sino porque precisamente el Tribunal Supremo ha anunciado que su pago le corresponde al consumidor.

Como cualquiera se puede imaginar, al desaparecer la posibilidad de recuperar el pago de dicha cuota, puede ser que ya no resulte tan interesante reclamar judicialmente los gastos de constitución de hipoteca.

Se debe aclarar que la decisión no se basa en la legislación de protección de Consumidores y Usuarios. No corresponde al consumidor el pago del impuesto porque el banco haya cumplido o no con sus obligaciones de información, transparencia y buena fe contractual. Simplemente le corresponde el pago al consumidor, porque así lo dice la Ley del Impuesto, y porque desde hace algunos años, ya se venía pronunciando el Tribunal Supremo en esa línea de interpretación.

 

El Concepto de Hipoteca

Para poder entender el porqué de la decisión, debemos analizar el concepto de “hipoteca”.

Popularmente se dice que se ha firmado o contratado una hipoteca, pero en realidad lo que se ha contratado es un préstamo hipotecario. En realidad, lo que se ha firmado son dos contratos a la vez, uno por el préstamo del dinero, y otro por la garantía que supone la vivienda para devolver el dinero prestado, es decir, la hipoteca.

• Mediante el contrato de préstamo lo que sucede es que el banco presta una cantidad de dinero al consumidor, quién se compromete a devolverla a lo larga de un número de años. El beneficiado por el contrato es el consumidor, puesto que es quién recibe el dinero, mientras que el banco asume el riesgo de no poder recuperar dicho dinero.
• Consecuentemente, el banco para garantizarse la posibilidad de recuperar el dinero prestado, solicita que se constituya una “hipoteca” sobre la vivienda que se va a comprar con el dinero prestado. Esa hipoteca supone un derecho a favor del banco para poder subastar la vivienda en el caso de que no se devuelva el dinero prestado, más los intereses “pactados”; y así poder recuperar el dinero prestado con la subasta y venta de la vivienda. Ahora el beneficiario por el contrato de hipoteca es el banco, quien adquiere una garantía para recuperar el dinero, mientras que el consumidor asume el riesgo de perder su vivienda si no devuelve el dinero prestado.

Este enredo es el culpable de la decisión del Tribunal Supremo.

 

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

La Ley que regula este impuesto dice que el obligado a su pago es la persona que se beneficia del contrato recogido en la escritura pública correspondiente.

Ahora solo se trata de aclarar quién es el beneficiado en el caso de la hipoteca. Y en contra de lo que pueda parecer en el primer impulso, el verdaderamente beneficiado es el consumidor, pese a haber asumido el riesgo de perder su casa si no devuelve el dinero prestado.

Y esto es así porque el Tribunal entiende que la hipoteca es una consecuencia del préstamo, por lo que al firmar dos contratos en uno, habrá de pagar el impuesto el beneficiado por el contrato principal, que no es otro que el contrato de préstamo por el que se beneficiaba el consumidor.

Dicho de otro modo, el consumidor se lleva el dinero del préstamo en un primer momento, se beneficia con ese dinero (aunque sea destinado a algo tan básico y necesario como comprar una casa). Si nos detenemos en este momento, no hay duda de que el obligado al pago del impuesto es el consumidor.

Lo que ocurre después es que el banco quiere una garantía por ese dinero, y es entonces cuando se firma la hipoteca, de la cual se beneficia el banco, pero no se puede negar (por duro que resulte) que ésta hipoteca es consecuencia de haber recibido un dinero prestado por del banco.

Tras toda la polémica  desatada, se ha reformado la normativa del impuesto y, desde el año 2019, es el banco quien debe abonar este impuesto. Con anterioridad a la nueva normativa, seguirá siendo el cliente el obligado al pago del impuesto. Motivo por el que el banco no tendrá que devolver el valor del impuesto en todas aquellas hipotecas firmadas antes de la entrada en vigor de la nueva Ley.

Gastos de Notaría, Registro y Asesoría.

Finalmente, en sentencia de 27 de enero de 2021, impulsada por el criterio marcado por el TJUE, el Supremo ha dejado claro que el banco es quien debe abonar los gastos hipotecarios, con excepción del gasto de notaría, que se soportará al 50% entre el banco y el cliente.

Criterio que será de aplicación solamente en aquellos contratos de préstamo hipotecario firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de 5/2019, de 15 de marzo.

Y ello a pesar de que la mayoría de escrituras de préstamo contenían una cláusula que ha de entenderse nula por atribuir directamente todos los gastos al consumidor.

La nulidad de la cláusula supone que los gastos de hipoteca deben repartirse entre el banco y el consumidor según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato. Y así:

• Gastos de Notario: Son los gastos derivados de la escritura pública en la que se recogen los términos de la “hipoteca”. La norma que regula el Arancel de los Notarios dice que deberá abonar los servicios de éste la persona interesada en la existencia de la escritura. El Tribunal Supremo entiende que ambas partes están interesadas en el negoció jurídico, el cliente por el interés en recibir el dinero prestado; y el banco por contar con un documento que le permita acudir a la subasta de la vivienda en caso de impago. Por tanto, los gastos deben abonarse al 50%.
• Gastos de Registro de la Propiedad: Son los gastos derivados de inscribir en el Registro de la Propiedad la existencia de la “hipoteca” sobre la vivienda concreta. En este caso dice la norma que deberá abonarlos la persona a favor de quién se inscriba el derecho. Como la “hipoteca” es un derecho que tiene el banco sobre la vivienda para poder solicitar su subasta pública, es el banco quién debe pagar el 100% de estos gastos.
• Gastos de gestoría: Son los gastos derivados de llevar a cabo todas las actuaciones previas a formalizar la “hipoteca”, tales como preparar documentación, llevar al Registro de la Propiedad la escritura de la “hipoteca”, facilitar la documentación a los notarios para elaborar la escritura, … El banco debe abonar el 100% del coste del servicio de gestoría.
• Gastos de tasación de la vivienda: corresponde al banco abonar el 100% del factura por la tasación practicada

 

SOBRE LA COMISION DE APERTURA

Casi la totalidad de las entidades bancarias cobraban a los consumidores un porcentaje del capital prestado como comisión de apertura de la hipoteca.

Muchas Audiencias Provinciales declararon abusiva esa práctica por entender que el banco cobrara unos servicios que en realidad no prestaba, ya que la comisión de apertura no era más que el cobro de un dinero por abrir una cuenta bancaria para que la entidad ingresase el capital que iba a prestar.

El Tribunal Supremo entendió que ese pago formaba parte del precio final que el consumidor ha de pagar por el préstamo recibido, y, como parte del precio, no puede ser objeto de revisión por los juzgados y tribunales.

Solamente si la entidad bancaria no ha sido lo suficientemente transparente sobre la existencia de esa comisión de apertura, sobre sus efectos y en su redacción, será posible declararla nula por abusiva.

El TJUE en sentencia de 16 de julio de 2020 volvió a corregir el criterio del Tribunal Supremo.

Desde «Europa» se dejó claro que la comisión de apertura no puede formar parte del precio final del préstamo y, por tanto, puede, revisarse su carácter abusivo y acordar su nulidad.

La comisión de apertura solo será válida si su pago responde a servicios efectivamente prestado por el Banco, además de reunir los requisitos de transparencia.

El banco debió informar al consumidor de su existencia, de su funcionamiento y de los efectos sobre el contrato, así como de la carga económica que supondría.

 

Esperamos haber aclarado a todos nuestros clientes el motivo por el cual aconsejábamos esperar a la resolución del Tribunal Supremo para reclamar las partidas de gastos hipotecarios.

Éramos conocedores de esta línea interpretativa por parte del Supremo, pero manteníamos la esperanza de que se hubiese producido un cambio de criterio en beneficio de los consumidores.